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copropriété... 
Lundi 3 janvier 2011
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23:37
Syndics de copropriété
Déjouez les pièges du compte unique
Le compte bancaire séparé, ouvert au nom de la copropriété, permet aux copropriétaires d’avoir un meilleur contrôle des comptes. En attendant une réforme qui
l’impose, sachez vous prémunir du compte unique, ouvert au nom du syndic et mélangeant les fonds de toutes les copropriétés qu’il gère. Nos conseils.
C’était l’une des mesures phare du projet de loi sur la réforme des syndics initiée par l’ex-ministre de la Justice Michèle Alliot-Marie : l’instauration du
compte séparé obligatoire. À l’origine du texte : le scandale financier d’Urbania, l’un des plus gros cabinets de syndic en France, survenu fin 2009. Le cabinet a englouti plus de 400
millions d’euros appartenant aux copropriétés qu’il gérait. Utilisant les fonds déposés par les copropriétés sur le compte unique ouvert à son nom, le syndic a réalisé de dangereux
placements. Les fonds servaient de garantie aux banques pour obtenir des prêts. Mais les placements se sont révélés catastrophiques et Urbania s’est retrouvé dans l’impossibilité de
rembourser les banques. Pour éviter la faillite de ce colosse aux pieds d’argile (et l’engagement des fonds des copropriétés), le rachat d’Urbania a été organisé et les banques ont épongé les
dettes.
Reste que la pratique de certains syndics de recourir aux comptes des copropriétaires pour obtenir des prêts bancaires représente toujours une menace sérieuse. En revanche, le compte séparé ouvert au nom de la copropriété rend juridiquement cette pratique impossible. Il est interdit d’engager les fonds d’un compte appartenant à un tiers. C’est pourquoi les associations de consommateurs ont réclamé qu’un texte rende obligatoire le compte séparé… Mais quelques mois d’intense lobbying effectué par les syndics ont suffi pour faire passer à la trappe cette encombrante disposition. « Ce nouvel avant-projet est très décevant pour les copropriétaires. Le compte séparé n’est plus obligatoire (article 9), la possibilité de sous-compte est autorisée. Cela va donc revenir à la situation actuelle. Les syndics vont, comme aujourd’hui, mettre un surcoût prohibitif pour l’ouverture d’un compte séparé », a dénoncé Alain Bazot, président de l’UFC-Que-Choisir, dans une lettre adressée au garde des Sceaux d’alors. « Ce revirement est grave car la généralisation du compte bancaire séparé est le seul moyen d’assainir les pratiques d’un grand nombre de professionnels », estime pour sa part Fernand Champavier, président de l’Arc (Association de défense des responsables de copropriété). Petit espoir : l’adoption du sous-compte bancaire (ou compte individualisé) pourrait devenir obligatoire. « Cela constituerait une avancée s’il ne peut ni être compensé, ni être fusionné avec d’autres comptes ou sous-comptes », estime Daniel Baulon, président de l’ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires). En attendant, la grande majorité des copropriétés placées sous le régime du compte unique doivent se prémunir contre un certain nombre d’effets pervers du système.
Reste que la pratique de certains syndics de recourir aux comptes des copropriétaires pour obtenir des prêts bancaires représente toujours une menace sérieuse. En revanche, le compte séparé ouvert au nom de la copropriété rend juridiquement cette pratique impossible. Il est interdit d’engager les fonds d’un compte appartenant à un tiers. C’est pourquoi les associations de consommateurs ont réclamé qu’un texte rende obligatoire le compte séparé… Mais quelques mois d’intense lobbying effectué par les syndics ont suffi pour faire passer à la trappe cette encombrante disposition. « Ce nouvel avant-projet est très décevant pour les copropriétaires. Le compte séparé n’est plus obligatoire (article 9), la possibilité de sous-compte est autorisée. Cela va donc revenir à la situation actuelle. Les syndics vont, comme aujourd’hui, mettre un surcoût prohibitif pour l’ouverture d’un compte séparé », a dénoncé Alain Bazot, président de l’UFC-Que-Choisir, dans une lettre adressée au garde des Sceaux d’alors. « Ce revirement est grave car la généralisation du compte bancaire séparé est le seul moyen d’assainir les pratiques d’un grand nombre de professionnels », estime pour sa part Fernand Champavier, président de l’Arc (Association de défense des responsables de copropriété). Petit espoir : l’adoption du sous-compte bancaire (ou compte individualisé) pourrait devenir obligatoire. « Cela constituerait une avancée s’il ne peut ni être compensé, ni être fusionné avec d’autres comptes ou sous-comptes », estime Daniel Baulon, président de l’ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires). En attendant, la grande majorité des copropriétés placées sous le régime du compte unique doivent se prémunir contre un certain nombre d’effets pervers du système.
1. Exercez un contrôle efficace
Chaque année, échoit au conseil syndical la tâche de contrôler les comptes de la copropriété. Pour que l’opération ne soit pas réduite à une stricte formalité,
il faut pouvoir comparer les écrits comptables avec un élément externe (c’est-à-dire non produit par la personne qui réalise les écritures comptables). Le relevé bancaire est un de ces
éléments. Mais, en cas de compte unique, cette comparaison est irréalisable car le compte bancaire est ouvert au nom du syndic ; toutes les opérations financières des différentes copropriétés
gérées par le syndic sont mélangées. Impossible de retrouver les mouvements d’une copropriété particulière. En outre, pour des questions de confidentialité, la banque refusera de remettre au
conseil syndical le document. Il existe deux parades détaillées par Cécile Barnasson, présidente de Copro +, société de conseil et d’assistance aux copropriétés. La première est de vérifier
la cohérence des opérations financières enregistrées dans le compte banque en les comparant, d’une part, aux factures fournisseurs et, d’autre part, aux règlements enregistrés dans les
comptes des copropriétaires. La seconde est de demander aux fournisseurs un extrait du compte comptable de la copropriété dans leur propre comptabilité. Cela permet d’obtenir un élément
externe confirmant la vraisemblance des opérations comptables. Les éléments inscrits dans cet extrait de compte doivent se retrouver dans la comptabilité du syndicat.
Si l’assemblée générale décide l’ouverture d’un sous-compte bancaire (ou compte individualisé du compte unique), il est possible d’obtenir l’extrait de compte concernant sa copropriété.
Ce relevé représente l’élément extérieur de comparaison grâce auquel on contrôle la réalité des encaissements et paiements enregistrés par le syndic. L’idéal, selon Daniel Baulon, serait d’obtenir un relevé bancaire par trimestre.
Si l’assemblée générale décide l’ouverture d’un sous-compte bancaire (ou compte individualisé du compte unique), il est possible d’obtenir l’extrait de compte concernant sa copropriété.
Ce relevé représente l’élément extérieur de comparaison grâce auquel on contrôle la réalité des encaissements et paiements enregistrés par le syndic. L’idéal, selon Daniel Baulon, serait d’obtenir un relevé bancaire par trimestre.
2. Surveillez les mouvements comptables
En cas de compte unique ouvert au nom du syndic, c’est ce dernier qui perçoit les intérêts des sommes placées. Quoi de plus tentant que d’immobiliser les fonds
le plus longtemps possible pour encaisser des intérêts substantiels ? Les syndics appartenant à de grands groupes qui gèrent des centaines de copropriétés peuvent ainsi se constituer de
véritables pactoles. Une tentation d’autant plus forte que, parmi les dix premiers syndics, plus de la moitié ont été rachetés par une banque.
Consultez attentivement les documents comptables : comparez les dates d’encaissement des chèques envoyés par les copropriétaires et les dates de paiement des fournisseurs. Si les délais sont déraisonnables, demandez des explications à votre syndic. Des travaux peuvent commencer très en retard, tout simplement parce que le syndic a « oublié » de verser l’acompte… Concrètement, il n’est pas anormal d’attendre trois ou quatre mois entre le versement des provisions et le début des travaux. Beaucoup d’entreprises prévoient des délais de deux, trois mois entre la passation de commande et le démarrage des travaux. « Quant au montant, tout dépend des copropriétés, certaines préfèrent provisionner progressivement les fonds nécessaires dans un compte d’avance, d’autres seulement 30 ou 40 %. Une bonne solution consiste à effectuer un appel de fonds correspondant à 1/3 du prix lors de la commande, 1/3 en cours de réalisation et 1/3 à la réception. En cas de réserves, une retenue de garantie raisonnable peut être constituée. Quoi qu’il en soit, dans tous les cas, il est impératif que ce soit l’assemblée générale qui vote le délai dans lequel s’effectueront les travaux et l’échéancier des appels de fonds », insiste Daniel Baulon, de l’ANCC. « Pour notre part, c’est au cas par cas que nous effectuons les appels de fonds, témoigne une gestionnaire de syndic. S’il s’agit d’une copropriété où tout le monde paye régulièrement, nous pourrons appeler les fonds plus tardivement. En revanche, si de nombreux copropriétaires ne paient pas ou très tardivement leurs charges, nous prendrons une marge beaucoup plus importante. Nous pourrons ainsi, pour un ravalement, appeler des provisions neuf mois avant la date prévue de réalisation des travaux. »
Consultez attentivement les documents comptables : comparez les dates d’encaissement des chèques envoyés par les copropriétaires et les dates de paiement des fournisseurs. Si les délais sont déraisonnables, demandez des explications à votre syndic. Des travaux peuvent commencer très en retard, tout simplement parce que le syndic a « oublié » de verser l’acompte… Concrètement, il n’est pas anormal d’attendre trois ou quatre mois entre le versement des provisions et le début des travaux. Beaucoup d’entreprises prévoient des délais de deux, trois mois entre la passation de commande et le démarrage des travaux. « Quant au montant, tout dépend des copropriétés, certaines préfèrent provisionner progressivement les fonds nécessaires dans un compte d’avance, d’autres seulement 30 ou 40 %. Une bonne solution consiste à effectuer un appel de fonds correspondant à 1/3 du prix lors de la commande, 1/3 en cours de réalisation et 1/3 à la réception. En cas de réserves, une retenue de garantie raisonnable peut être constituée. Quoi qu’il en soit, dans tous les cas, il est impératif que ce soit l’assemblée générale qui vote le délai dans lequel s’effectueront les travaux et l’échéancier des appels de fonds », insiste Daniel Baulon, de l’ANCC. « Pour notre part, c’est au cas par cas que nous effectuons les appels de fonds, témoigne une gestionnaire de syndic. S’il s’agit d’une copropriété où tout le monde paye régulièrement, nous pourrons appeler les fonds plus tardivement. En revanche, si de nombreux copropriétaires ne paient pas ou très tardivement leurs charges, nous prendrons une marge beaucoup plus importante. Nous pourrons ainsi, pour un ravalement, appeler des provisions neuf mois avant la date prévue de réalisation des travaux. »
3. Scrutez les postes de charge
Pour la troisième ou quatrième année consécutive, l’augmentation des charges régulières de votre copropriété dépasse les 5 % ? Il est grand temps de vous en
inquiéter. C’est en effet l’un des autres effets pervers du compte unique : plus le budget voté par les copropriétaires est large, plus le syndic empoche d’intérêts financiers. Pourquoi un
syndic négocierait-il pied à pied une réduction des contrats de maintenance, entretien, ménage, etc., quand la hausse des provisions lui profite ? Bien sûr, ce n’est pas la seule explication
de l’envolée des charges. De nombreux syndics n’ont tout bonnement pas le temps ou l’envie de s’engager dans d’âpres négociations au bénéfice des copropriétaires. Quoi qu’il en soit, et
encore plus si vous êtes sous le régime du compte unique, surveillez très attentivement tous les postes de charge. Demandez au syndic de remettre au moins tous les deux ou trois ans les
prestataires en concurrence. Cela permet de comparer les prestations et d’obtenir des arguments de négociation. N’hésitez pas à solliciter vous-même des entreprises afin d’obtenir des
devis.
4. Ne payez pas pour les autres copropriétés
« Les copropriétaires de notre immeuble ont toujours payé en temps et en heure. Pourtant, fin 2009, le syndic nous a annoncé le report des travaux de peinture
du hall et de la cage d’escalier, provisionnés depuis 5 mois, pour insuffisance de trésorerie », s’indigne le président d’un conseil syndical d’Île-de-France. Renseignement pris, le compte
bancaire du syndic était déficitaire en raison de plusieurs copropriétés débitrices. La banque a donc refusé d’émettre le paiement de 20 000 euros, au vu du solde négatif du compte unique.
« Plusieurs prestataires refusent désormais d’intervenir dans notre copropriété, car ils sont toujours payés très en retard par notre syndic. Nous sommes pourtant une copropriété où tout le
monde paye régulièrement ses charges », témoigne un autre conseiller syndical. Pour éviter cet inconvénient majeur, il faut demander l’instauration d’un compte bancaire au nom du syndicat.
Dans ce cas, « aucune fusion, ni compensation ne peut être réalisée. Cela est strictement interdit par la réglementation », rappelle Daniel Baulon.
5. Empêchez le syndic de spéculer sur la trésorerie
Utiliser les fonds à d’autres fins que le bon fonctionnement de la copropriété est théoriquement interdit par la loi. Mais comme on a pu le constater dans
l’affaire Urbania, cela n’a pas empêché certains syndics d’engager les fonds des copropriétés comme caution afin d’obtenir des prêts bancaires. Impossible, en cas de compte unique, d’avoir la
moindre information sur l’emploi des fonds, la banque n’ayant aucun moyen de savoir à qui appartient l’argent. Et, selon Bruno Dhont, directeur général de l’Arc : « En cas de sous-compte, la
banque n’a aucune obligation de vous répondre, car les fonds “appartiennent” au syndic et sont garantis. » La seule solution pour empêcher son syndic de spéculer sur les fonds de la
copropriété est donc l’instauration du compte séparé.
Projet de loi
Toujours en attente
Prévu en mars 2011, le projet de loi sur les syndics de copropriété ne devrait pas être discuté au Parlement avant l’automne 2011. En effet, le premier
avant-projet, sous l’effet des deux syndicats de syndics de copropriété (Fnaim et Unis), vient d’être sérieusement amendé. Il devrait à nouveau faire l’objet de négociations entre
représentants des syndics et associations de défense des copropriétaires. À ce jour, il reste deux mesures pour améliorer le contrôle des syndics : l’obligation de créer un
sous-compte bancaire individualisé renforcé pour chaque copropriété si l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté de compte séparé, et l’instauration d’instances de
contrôle des professionnels. Il s’agirait de commissions régionales de contrôle, installées au siège de chaque cour d’appel. Elles seraient composées notamment d’un magistrat et de
représentants des syndics et des copropriétés.
Défaillance du syndic
La marche à suivre
L’urgence est de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires pour choisir un nouveau syndic. Ce dernier demandera au mandataire chargé du
redressement ou de la liquidation du syndic la restitution des fonds. L’organisme de garantie financière du syndic sera aussi sollicité pour permettre à la copropriété de fonctionner
sans attendre la fin de la procédure. Mais le versement des fonds dépend de la capacité de la copropriété à prouver le montant de sa trésorerie à la date de la mise en redressement ou
liquidation. En cas de compte unique ou de compte individualisé, cette justification peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. « Durant toute cette période, les
fonds sont gelés et les copropriétaires sont contraints d’avancer l’argent à la copropriété pour régler les fournisseurs, salariés, etc. On voit l’intérêt du compte séparé, qui
différencie les fonds de la copropriété de ceux du syndic et n’est pas gelé », précise Cécile Barnasson, de Copro +.
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